Le droit au bail est le prix moyen qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.

Selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, il s'agit de : "la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d'un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché".

Bon à savoir : il ne faut pas confondre le droit au bail avec le pas de porte, qui est versé au Bailleur.

L'estimation du droit au bail est complexe et s'apprécie en fonction de différents critères d'appréciation, parmi lesquels :

L'emplacement,
La destination,
Le loyer.

L'emplacement est le premier élément déterminant pour la valeur du droit au bail, car il entraîne une conséquence directe sur l'activité. La qualité de l'emplacement devra donc être analysée de manière particulièrement fine et précise en fonction du quartier, de la rue, du numéro et de l'attractivité que représente ou non cet emplacement.

La destination des locaux sera également étudiée. "La nature et gamme des commerces autorisés dans les locaux" selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, constitue le deuxième élément d'appréciation essentiel pour la valeur du droit au bail. Une destination large étant appréciée comme un facteur de majoration, tandis qu'une destination très restrictive sera appréciée comme un facteur de minoration. En cas de refus de renouvellement, l'indemnité d'éviction ne peut s'apprécier qu'au titre de l'activité autorisée.

Sur ce point voir également notre article :

L'indemnité d'éviction.

Le troisième élément d'appréciation est le niveau du loyer. "La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail" selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.

La Charte de l'Expertise ajoute : "La valeur du droit au bail croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail".

L'estimation du droit au bail est donc complexe et prend en compte une multitude de facteurs. C'est pourquoi l'estimation de la valeur est souvent réalisée par un expert immobilier.

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