La crise du COVID-19 a révélé de nouveaux défis pour l'évaluation des biens immobiliers en raison d'une situation inédite de marché, de faible activité et d'incertitudes sur les revenus actuels et futurs des biens immobiliers.
La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) a publié ses recommandations sur l’évaluation des actifs immobiliers pendant et postérieurement à la crise du COVID-19.
Ce guide à destination des experts en évaluation immobilière membres de la RICS permet de rappeler certaines normes applicables dans les rapports d'expertise immobilière et d'aider les professionnels de l'évaluation dans les cas où l'information et les transactions sont rares voire inexistantes.
👉 La recherche de transactions similaires
La recherche de transactions similaires est au coeur du processus d'expertise en évaluation immobilière, notamment pour l'évaluation de biens immobiliers résidentiels.
Pour déterminer la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier, l'expert immobilier recherche des transactions effectuées sur des biens ayant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du bien expertisé. Les transactions doivent être récentes, vérifiables et représentatives du marché à la date d'évaluation.
👉 La hiérarchie des comparables
La crise du COVID-19 a entraîné des conditions particulières de marché, avec un manque de transparence et d'informations sur l'état du marché, une absence quasi totale de transactions et donc de comparables sur lesquels l'expert peut s'appuyer pour l'évaluation immobilière.
La RICS souligne l'importance de respecter une classification des comparables selon leur nature. Ainsi, l'expert en évaluation immobilière doit distinguer plusieurs catégories :
Catégorie A : les comparables directs. Il s'agit de toutes les transactions portant sur des biens comparables.
Catégorie B : les données générales de marché. Ce sont des données qui permettent de donner une idée mais pas d'avoir une indication précise sur la valeur du bien immobilier.
Catégorie C : les autres sources. Il s'agit de références de transactions portant sur des biens immobiliers d'une autre catégorie que celle du bien expertisé et de données issues d'autres sources (taux d'intérêt, actions par exemple) qui peuvent donner une indication indirecte sur l'état du marché immobilier.
👉 Le processus à suivre lors de l’utilisation d’informations moins fiables ou non vérifiables
Dans une situation incertaine comme celle de la crise du COVID-19, et lorsque l'expert en évaluation immobilière doit faire face à un nombre très faible voir inexistant d'informations sur le marché, il est recommandé d'explicitement indiquer dans le rapport d'expertise qu'une incertitude significative est présente.
L'expert immobilier doit impérativement s'assurer que la base de valeur adoptée est appropriée et cohérente par rapport à l'objectif de l'évaluation (VPS 4 du Red Book de la RICS).
En cette période d’incertitude pour les marchés immobiliers, ce document permet d’aider les experts en évaluation immobilière qui doivent évaluer des biens immobiliers avec un nombre limité de transactions comparables.
Créée en 1868, avec près de 120 000 membres répartis dans 146 pays, la Royal Institution of Chartered Surveyors est la plus importante organisation mondiale des professionnels de l'immobilier et de la construction.
Les Chartered Surveyors sont tenus par une déontologie rigoureuse concernant la confidentialité, les conflits d'intérêts et la qualité des prestations.