Lors du renouvellement du bail commercial, la règle du plafonnement pose le principe selon lequel le montant du loyer renouvelé doit suivre la variation de l'indice légal. Cet indice de référence peut être soit l' ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires). Ce plafonnement du loyer est instauré afin de limiter une hausse trop importante du loyer qui serait de nature à compromettre l'activité du locataire. Cette règle du plafonnement peut néanmoins être écartée dans certains cas qui sont prévus par l'article L. 145-34 du code de commerce. Grâce au déplafonnement le propriétaire peut fixer le montant du loyer du bail commercial à la valeur locative.

Dans cet article, nous parlerons de l'importance du déplafonnement dans le bail commercial et surtout de comment le mettre en oeuvre afin d'optimiser votre stratégie immobilière pour votre patrimoine.

C'est quoi le déplafonnement du loyer commercial ?

Déplafonnement : définition et explication

Le déplafonnement est un mécanisme du statut des baux commerciaux qui permet suite à une demande de renouvellement, de fixer le montant du loyer à la valeur locative dans certains cas prévus spécifiquement par l'article L.145-34 du code de commerce. 

Les règles de fixation du loyer de renouvellement ne sont cependant pas d'ordre public. Les parties peuvent prévoir d'écarter le mécanisme soit lors de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement.

Quand peut-on déplafonner un loyer commercial ?

1er cas : le déplafonnement de plein droit

Il existe des baux qui sont exclus de plein droit du plafonnement, et dont le loyer de renouvellement peut donc être fixé à la valeur locative.

• Il s'agit tout d'abord des baux dont la durée contractuelle excède neuf ans. C'est le cas par exemple d'un bail commercial conclu pour une durée de 10 ans.
• Il s'agit ensuite des baux dont la durée excède douze ans par l'effet d'une tacite reconduction. Concrètement, à la fin du bail de 9 ans, les parties ne demandent pas le renouvellement et cette situation se prolonge tacitement au-delà de 12 ans.
• Il s'agit enfin des baux de terrains nus, de locaux monovalents et des locaux à usage exclusif de bureaux. 

2ème cas : le déplafonnement suite à la modification d'un élément de la valeur locative

Pour les loyers commerciaux qui ne sont pas déplafonnés de plein droit (mentionnés ci-avant), ils peuvent être déplafonnés en cas de modification notable d'un des éléments constitutifs de la valeur locative : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Le loyer est alors fixé au montant de la valeur locative de marché.

Les 4 motifs de déplafonnement du loyer commercial

Des modifications sont intervenues en cours de bail ? Savez-vous que certaines de ces modifications justifient que le loyer doit correspondre à la valeur locative de marché ?

Les modifications notables susceptibles de constituer un motif de déplafonnement sont très diverses et il convient de les passer en revue.

1. Les caractéristiques propres du local

La modification notable des caractéristiques du local commercial est un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé. 

Exemples de cas :

• En cas d'adjonction de surface aux lieux loués. En revanche, l'adjonction de locaux accessoires décidée par une AG de copropriété n'est pas un motif de déplafonnement si les locaux n'appartiennent pas au bailleur (Arrêt de la Cour de cassation du 27/11/2022).
• L'extension d'une terrasse n'est pas une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu'elle ne fait pas partie de ceux-ci.

Il convient de rappeler que la différence de régime juridique des travaux est un enjeu essentiel puisque la date de prise en compte des travaux sera différente dans le calcul de la valeur locative.

2. La destination des lieux

Le changement de destination notable autorisé par le bailleur justifie le déplafonnement du loyer de renouvellement. 

Exemple de cas : lorsque le preneur a adjoint une activité de restauration servie à table alors que la destination du contrat de bail initial prévoit uniquement une activité de vente à emporter et snack-bar.

3. Les obligations respectives des parties

Le juge des loyers a décidé que l'augmentation de l'impôt foncier à la charge du propriétaire justifie le déplafonnement. L'augmentation doit être notable, ce qui sera interprété de manière souveraine par les juges du fond. 

4. Les facteurs locaux de commercialité

La modification de la commercialité d’un secteur peut justifier le déplafonnement dans certaines conditions. Il faut que les facteurs identifiés aient apporté au cours du bail à renouveler un flux complémentaire de chalands susceptible de profiter objectivement au commerce exercé dans les locaux loués.

En pratique les juges limitent la zone de chalandise au secteur immédiat des locaux loués, dans un rayon de 300 à 400 mètres.

Il conviendra donc d'analyser les éléments objectifs permettant de conclure à la modification notable de la commercialité liés à l'activité exploitée dans les murs de boutiques.

Modification des facteurs locaux de commercialité : motif de déplafonnement

Précédemment, nous avons exposé les 4 éléments dont la modification est susceptible de constituer un motif de déplafonnement. Nous allons désormais voir plus en détails quels points il convient d'étudier afin de déterminer une éventuelle modification de la commercialité d'un secteur.

Les critères à étudier sont : l'évolution de la population, les constructions nouvelles, l'évolution de la fréquentation de la station de métro la plus proche, évolution de la commercialité (structure de la commercialité et mouvements d'enseignes, cession de droits aux baux et de fonds de commerce, évolution de l'offre hôtelière).

On peut également citer comme facteurs susceptibles de modifier l'environnement commercial d'une boutique et permettant d'augmenter sa valeur : la création d'une station ou d'une ligne de métro ou encore la construction d'un parking.

Dans un arrêt du 13 octobre 2021 (Cass. 3e civ. 13-10-2021), la Cour de cassation était saisi de la demande du propriétaire d'un local commercial demandant le déplafonnement du bail se fondant sur l'agrandissement de la terrasse extérieure. La Cour de cassation a retenu que l'exploitation d'une terrasse sur le domaine public peut entraîner le déplafonnement et la fixation du loyer commercial à la valeur locative si elle implique une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Quelles sont les étapes à suivre pour le déplafonnement du loyer d'un bail commercial ?

Si vous demandez le déplafonnement du loyer de renouvellement vous devez suivre plusieurs étapes.

Étape 1 : le propriétaire qui souhaite augmenter le loyer à l'occasion du renouvellement du bail doit délivrer, un congé avec offre de renouvellement, six mois au moins avant le terme du bail afin de respecter le préavis. Le congé devra être donné par acte d'huissier de justice (à présent appelé commissaire de justice).

Étape 2 : établir la valeur locative des locaux et le motif de déplafonnement. Pour réaliser une estimation fiable de la valeur locative un expert immobilier spécialisé en estimation de loyer commercial va vous accompagner dans l'analyse de l'évolution de la commercialité et l'analyse des motifs de déplafonnement.

Étape 3 : mettre en oeuvre le déplafonnement en respectant la limitation de la hausse du loyer à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

À noter : Le juge compétent est le Président du Tribunal Judiciaire qui regroupe désormais le tribunal d'instance et le tribunal de grande instance.

Pour aller plus loin : le lissage du déplafonnement

Si le déplafonnement est accepté, que ce soit par voie amiable ou judiciaire, la mise en oeuvre de celui-ci est encadrée. En effet, l'année suivant le déplafonnement, la hausse de loyer sera limitée à 10% du loyer anciennement payé (loyer avant renouvellement, avec passage à l'ILC + 10 %). Ce principe est appelé par les professionnels de l'immobilier commercial « le plafonnement du déplafonnement ». Il s'agit de l'article 11 de la Loi Pinel du 18 juin 2014 qui instaure cette limitation de l'augmentation du loyer à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

La possibilité de retour à la valeur locative de marché est donc très largement contrainte par la création des paliers d'augmentation de 10%.

Que retenir du déplafonnement du loyer du bail commercial ?

Vous l'avez compris le mécanisme du déplafonnement est susceptible d'avoir un impact important sur la rentabilité et donc sur la valeur de votre bien immobilier si vous êtes propriétaire bailleur ou sur le montant du loyer et donc des charges de votre entreprise si vous êtes locataire d'une boutique en pied d'immeuble.

L'analyse des clauses de votre bail commercial est primordiale pour vérifier l'existence éventuelle d'un cas de déplafonnement « automatique ».

Si ce n'est pas le cas, il faudra étudier de manière approfondie la commercialité du secteur et apporter la preuve d'une modification importante de la structure commerciale dans l'environnement proche.

Seule une étude précise et pertinente des éléments objectifs permet de justifier le déplafonnement. Contactez-nous maintenant pour avoir une estimation précise et fiable par un expert immobilier indépendant.

RÉDIGÉ PAR 

Antonin Zdrzalik

Expert en Estimation Immobilière, Président et Fondateur d' Imovalio, Chartered Surveyor (MRICS) et Recognised European Valuer (REV)