Expertise loyer commercial

Si vous devez renégocier le loyer de votre bail commercial, l'expert du loyer commercial est un outil indispensable. Pour connaître la valeur locative de marché avec précision et disposer d'arguments en vue de la négociation du bail initial ou du renouvellement, faites appel à un expert immobilier indépendant.

La loi organise plusieurs possibilités de révision du loyer commercial en cours de bail.

La révision triennale prévue par l'article L145-38 du code de commerce permet à l'une ou l'autre des parties de solliciter la révision du loyer lorsque celui-ci est applicable depuis au moins trois ans.

La clause d'échelle mobile consiste à faire varier, de manière automatique, le loyer en fonction d'un indice.

Le principe du plafonnement du loyer commercial limite la modification du loyer qui ne peut être faite que dans la limite de la variation d'un indice qui, depuis la Loi PINEL est l'ILC ou l'ILAT.

Les exceptions au plafonnement sont les seuls cas dans lesquels il est possible de fixer le loyer commercial à la valeur locative de marché. Les baux qui sont exclus du plafonnement sont :

• Les baux commerciaux dont la durée excède neuf ans.
• Les baux commerciaux dont la durée excède douze ans par l'effet d'une tacite reconduction.
• Les baux de terrains nus, de locaux monovalents et des locaux à usage exclusif de bureaux.

Le bailleur peut attendre lors de l'expiration d'un bail de neuf ans au plus, avec pour stratégie d'une tacite reconduction se poursuivant au-delà de la douzième année. Mais cette stratégie sera mise en échec si le locataire formule une demande de renouvellement.

L'estimation du loyer commercial est le plus souvent approchée par la méthode par comparaison. Cette dernière consiste à rechercher des transactions locatives portant sur des biens comparables.

Elle peut également faire l'objet d'un méthode par les ratios professionnels.