Après 8 années sans évolution majeure, la Charte de l'expertise en évaluation immobilière a été mise à jour. Sa 6e édition a été signée le 4 Novembre 2025 par les 17 organisations professionnelles réunies au sein du CACEEI.
Cette publication intervient dans un contexte de profondes mutations juridiques, environnementales, techniques et financières, qui impactent directement la valeur des biens immobiliers. Entre 2017 et 2025, des pressions extérieures et de grands changements ont transformé le métier d'expert immobilier : le durcissement du cadre prudentiel bancaire européen, l'impact du risque climatique dans la valeur des biens immobiliers et l'arrivée de l'intelligence artificielle dans les outils d'évaluation. La 6e édition répond à ces trois changements. Voici ce qu'elle change concrètement pour l'expertise immobilière.
Les nouveautés de la 6e édition de la Charte
La 6e édition introduit 4 nouvelles notions : la valeur prudente issue des EVS 2025 de TEGoVA et du règlement européen sur les exigences de fonds propres, pour les évaluations réalisées en contexte de prêt hypothécaire réglementé. La valeur résiduelle d'utilisation, méthode dédiée aux biens menacés par le recul du trait de côte. Un chapitre entier est consacré à l'intelligence artificielle et aux modèles automatisés d'évaluation. Enfin, la 6e édition intègre les critères ESG dans l'analyse de la valeur.
Autre nouveauté importante : une refonte des préconisations de pondération de surfaces pour les bureaux, le résidentiel et les locaux commerciaux.
La valeur prudente : conforme au cadre bancaire européen
Ce que dit la Charte
Cette notion de valeur prudente également désignée "property value" dans les EVS 2025 de TEGoVA est une évaluation conservatrice conduite selon des critères prudents conformément à l'article 229 (1) (b) du règlement européen sur les exigences de fonds propres (CRR) entré en vigueur en janvier 2025.
Elle s’applique principalement aux évaluations réalisées dans un contexte de prêt hypothécaire réglementé, où l'enjeu n'est pas de mesurer le prix du marché mais la valeur que le bien conservera durablement.
Cette valeur se distingue clairement de la valeur vénale de marché et vise à répondre aux exigences spécifiques des évaluations utilisées à des fins de garantie.
Une approche conservatrice au service du prêteur
La valeur prudente exclut toute anticipation de hausse des prix et privilégie les éléments durables à long terme. Elle retient des hypothèses prudentes sur les revenus, la liquidité et la soutenabilité de la valeur dans le temps.
En retenant des hypothèses conservatrices, cette approche permet de limiter l’exposition aux variations conjoncturelles des prix immobiliers et d’assurer une plus grande stabilité de la valeur retenue dans le temps.
La valeur prudente constitue donc une hypothèse demandée dans le cadre d'une expertise immobilière pour une banque dans un contexte hypothécaire réglementé.
La valeur résiduelle d'utilisation : évaluer un bien menacé par l'érosion côtière
Pourquoi une méthode spécifique ?
Les méthodes d'évaluation supposent un bien dont la durée de vie n'est pas limitée dans le temps. Concernant les biens situés sur le littoral et compte tenu du recul de celui-ci, cette hypothèse n'est plus réaliste et la situation doit être prise en compte. Une maison ou un appartement dans un immeuble qui sera soumis à l'érosion côtière et qui va disparaître a donc une valeur résiduelle d'utilisation qui correspond à sa valeur économique sur sa durée restante d'utilisation.
Quand l'appliquer ?
Pour l'appliquer la Charte de l'Expertise a posé 4 conditions : une localisation en zone littorale identifiée à risque d'érosion, une durée d'utilisation prévisible inférieure à 30 ans, un contexte de préemption publique ou de transaction où les références de marché sont insuffisantes et un risque croissant et quantifiable dans le temps.
Comment calculer la valeur résiduelle d'utilisation ?
La méthode consiste à projeter les revenus nets futurs du bien (ou le loyer équivalent) diminué des charges d'occupation. On les actualise sur la durée d'utilisation restante et on déduit les coûts de démolition. Le taux d'actualisation est majoré à mesure que l'échéance approche : de 1 à 2 points pour une durée restante de 10 à 20 ans, de 2 à 4 points entre 5 et 10 ans, de 4 à 6 points en deça de 5 ans. Au-delà de 20 ans, le taux de base s'applique.
Des charges spécifiques doivent être intégrées : entretien renforcé lié à l'exposition marine, surprimes d'assurances et dispositifs de protection temporaires.
Intelligence artificielle pour l'expert immobilier
La 6e édition de la Charte consacre un chapitre entier aux technologies d’intelligence artificielle (IA). C'est la nouveauté la plus commentée.
Une opportunité pour l'expert immobilier
La Charte reconnaît que les outils d'IA constituent une opportunité pour les experts en évaluation immobilière, en permettant d’exploiter des volumes de données plus importants qu'un traitement manuel. Elle relève 3 apports essentiels : collecte automatisée de données, identification de comparables pertinents et analyse fine de paramètres de marché. Ces technologies peuvent contribuer à améliorer la fiabilité des estimations, à renforcer la cohérence des comparaisons et à faciliter l’identification des tendances du marché immobilier. L’IA peut donc participer à l’élaboration d’une estimation plus exacte, tout en apportant une valeur ajoutée dans la rédaction des rapports d’expertise.
Ce que la Charte interdit formellement
La limite posée par la Charte est celui des modèles automatisés d'évaluation (AVM) sans intervention ni validation d'un expert qualifié.
Elle rappelle que ces outils doivent être strictement considérés comme des outils d’aide à l’évaluation, destinés à assister l’expert en évaluation immobilière dans l’analyse des données, la structuration des informations de marché et l’exploitation de bases de références.
La Charte précise que l’intelligence artificielle ne saurait, en aucun cas, se substituer au raisonnement de l’expert ni à sa responsabilité dans la détermination de la valeur d’expertise d’un bien immobilier.
La valeur d’expertise ne peut résulter d’un traitement automatisé, mais doit toujours être fondée sur une appréciation circonstanciée, tenant compte des spécificités du bien, de son environnement et du contexte du marché. L’expert demeure seul responsable de l’estimation exacte retenue, l’intelligence artificielle n’intervenant qu’en appui de son jugement professionnel et de son expérience.
Transparence, traçabilité et protection des données
Trois obligations accompagnent l'usage de ces technologies :
Informer le client. L'expert doit indiquer au donneur d'ordre qu'il recourt à ces outils, préciser leur rôle et les garanties mises en place pour préserver la confidentialité.
Protéger les données. Le recours à des prestataires externes impose le respect du RGPD, avec une vigilance particulière sur la confidentialité des données saisies, la localisation géographique des serveurs, la durée de conservation et les droits d'accès des prestataires.
Garantir la traçabilité. L'expert doit être vigilant sur la traçabilité des algorithmes employés et sur leur capacité à être audités ou expliqués. Dans un contexte où la compréhension des processus de décision devient un enjeu de responsabilité professionnelle, un résultat qu'on ne peut pas expliquer n'est pas un résultat exploitable.
Surfaces pondérées : un champ d'application élargi
C'est un point important de cette 6e édition de la Charte. Jusqu'à la 5e édition, la surface pondérée était uniquement utilisée pour les commerces. La 6e édition étend le mécanisme de la pondération aux surfaces non commerciales : résidentiel et bureaux. Un principe reste constant : les tableaux de coefficients dans la Charte sont des préconisations, il appartient à l'expert de retenir et de justifier les coefficients retenus.
Les pondérations de bureaux
Les coefficients de pondération doivent traduire la contribution réelle des surfaces à la valeur du bien immobilier, en tenant compte de leur situation, de leur accessibilité, de leur fonctionnalité et de leur adéquation à l’usage tertiaire. À titre d’exemple, pour des surfaces de bureaux situées en rez-de-chaussée et affectées à un usage de conciergerie ou de services, l’expert immobilier retient un coefficient de pondération compris entre 0,9 et 1,1, selon la configuration des locaux et leur attractivité sur le marché local. Cette approche permet d’affiner l’évaluation immobilière et d’aboutir à une estimation de la valeur cohérente avec les prix au mètre carré pratiqués pour des biens similaires.
Les pondérations des appartements et des maisons
La Charte apporte des précisions sur la pondération des surfaces des appartements et des maisons en milieu urbain. L’expert immobilier indépendant doit apprécier la pondération des différentes surfaces en fonction de leur intérêt. Le calcul d’une surface pondérée du bien immobilier concerne essentiellement les biens avec des caractéristiques exceptionnelles, notamment des extérieurs tels que : terrasse, jardin etc..
Cette approche doit refléter la valeur réelle d’un appartement ou d’une maison, en cohérence avec les transactions immobilières observées et les attentes des acquéreurs sur le marché immobilier.
Il convient toutefois de préciser que la pondération n’a pas vocation à être appliquée lorsque l’expert évaluateur s’appuie sur des biens comparables similaires ne nécessitant pas de pondérer la surface.
Les pondérations des locaux commerciaux
La 6e édition intègre la circulaire d'ajustement d'avril 2023 et élargit les plages de pondération pour estimer un local commercial. 5 évolutions majeures sont relevées.
- La zone d'angle correspond désormais explicitement à un triangle de 5 mètres de côté.
- La deuxième zone de vente conserve sa fourchette, mais le coefficient s'adapte en fonction du linéaire de façade et de la configuration du local.
- La double approche est étendue. Pour les moyennes surfaces de centre-ville, la Charte autorise une double approche — grille boutique et grille moyenne surface — sur les locaux compris entre 600 et 800 m². Une seconde double approche est prévue entre 3 000 et 5 000 m² utiles, entre grille moyenne surface et grille grand magasin. L'expert retient la plus cohérente et le justifie.
- La surface de vente s'entend largement. La Charte reprend la décision du Conseil d'État du 16 novembre 2022 : y sont inclus le sas d'entrée, la circulation de la clientèle, l'exposition des marchandises, la circulation des personnels pour présenter les marchandises et le paiement. En pratique, cela impose de vérifier qu'un poste « circulations » sur un relevé de géomètre ne relève pas en réalité de la surface de vente avant de le pondérer en annexes.
- Les parties à usage d'habitation restent valorisées séparément, avec une minoration du prix unitaire lorsqu'elles ne sont accessibles que depuis la boutique.
Questions fréquentes sur la 6e édition de la Charte de l’expertise
Quand la 6e édition de la Charte est-elle entrée en vigueur ?
Elle a été signée le 4 novembre 2025 par les 17 organisations professionnelles. Elle succède à l'édition de 2017.
La 6e édition prend-elle en compte les critères ESG ?
La Charte de l'expertise de Novembre 2025 intègre les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, tout en énonçant que la valeur verte n'existe pas en tant que telle à ce jour.
Comment évaluer une partie commune de copropriété ?
La 6e édition de la Charte précise la méthode pour évaluer la valeur d'une partie commune de copropriété (bout de couloir, d'une courette ou bande de terrain) qu'un copropriétaire veut racheter en distinguant la valeur en pleine propriété et la valeur en jouissance exclusive.
La Charte de l'expertise en évaluation immobilière est protégée par les droits de propriété intellectuelle de nature patrimoniale au profit du Comité d'application de la Charte. Le texte intégral est disponible sur le site de la charte de l'expertise.
AUTEUR
Antonin ZDRZALIK
MRICS, REV by TEGoVA, membre de la SEEIF (organisation signataire de la Charte).
Expert près la Cour d'Appel de Versailles.
Expert près les Cours administratives d'appel de Paris et de Versailles.