La valeur vénale d'un terrain à bâtir dépend très directement de la valeur des constructions ou des équipements que l’on peut y construire. L'évaluation peut varier considérablement en fonction du projet qui est envisagé. La valeur d’un terrain est donc par hypothèse dépendante, non de la surface du terrain, mais de ses possibilités de construire. 

Il convient tout d'abord de souligner que les terrains constructibles ne s'évaluent pas de la même manière que les terrains naturels (terres agricoles ou forestières) non constructibles. 

Si vous voulez réaliser une évaluation précise et fiable de la valeur vénale d'un terrain à bâtir, vous devez prendre en compte les questions suivantes : 

• Où est situé le terrain ? 
• Quel est la nature du projet envisagé ? 
• Quelles sont les règles d'urbanisme applicables ? 
• Quelle est la constructibilité du terrain ? 

Tous ces points vous aideront à calculer la juste valeur d'un terrain constructible. 

Comment calculer la valeur vénale d'un terrain ? 

Afin d’appréhender le juste prix d'un terrain à bâtir, la seule méthode réellement pertinente est celle du compte à rebours ou "bilan promoteur". 

Cette méthode consiste, selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, à "partir du prix prévisionnel de vente d'une opération projetée, et à reconstituer les différents coûts grevant l'opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l'immeuble en question".

En d'autres termes, il s’agit de reconstituer le bilan prévisionnel d’une opération de promotion immobilière, en supposant que le terrain est acheté par un opérateur immobilier pour y réaliser une construction neuve. De la valeur des recettes estimées, on déduit les travaux (construction et VRD), les honoraires et frais techniques divers, les honoraires et frais de gestion de l’opération, les frais de commercialisation, les frais financiers, etc. de manière à obtenir par déduction le coût du foncier qui peut être absorbé par l’opération. Du montant ainsi obtenu, on déduit la marge que l’opérateur est usuellement en droit d’attendre.

L'expert en estimation immobilière est un professionnel de l'évaluation immobilière et maîtrise ces méthodes de récupération foncière. Il réalise une expertise immobilière du terrain afin de déterminer la valeur réelle de votre parcelle.

Les étapes indispensables pour calculer la valeur vénale d'un terrain 

Examinons les différentes étapes du bilan promoteur pour évaluer la valeur d’un terrain constructible en cas d’opération de promotion ou d’aménagement. 

1 - Déterminer la constructibilité du terrain

Pour déterminer les droits à construire d'un terrain, vous devrez vous appuyer sur un document fiable qui repose sur une analyse technique après une étude des documents d'urbanisme applicables. Il peut s'agir d'une étude de faisabilité par un architecte, d'une autorisation d'urbanisme, une étude de gabarit ou un certificat d'urbanisme. 

Cette étude technique permettra de déterminer la constructibilité du terrain et exprime les droits à construire en mètre-carré de surface de plancher (SDP). 

Voici les principales contraintes réglementaires que l'étude de faisabilité ou de gabarit devra prendre en compte :

• La nature des constructions autorisées.
• La hauteur maximale des constructions autorisée.
• L'emprise au sol autorisée.
• L'implantation par rapport aux voies, emprises publiques et limites séparatives.
• Les normes concernant le stationnement.
• Le traitement des espaces libres et des espaces verts.  

2 - Calculer le "prix de sortie"

La définition des recettes attendues est une étape très importante du bilan promoteur. Le volume des recettes de l'opération envisagée par le promoteur dépend de plusieurs facteurs combinés qu'il convient de prendre en considération : l'ampleur du programme immobilier, les prix immobiliers du marché local, l'historique des transactions immobilières et enfin l'état de la concurrence.

La juste évaluation du prix de vente total HT auquel le promoteur espère vendre son programme nécessite donc une analyse précise de la programmation au stade de l'étude de faisabilité (le nombre de m² de SDP qu'il sera possible de construire).

Dans le cadre d'une expertise immobilière, l'expert en évaluation immobilière réalise une étude du marché immobilier qui comprend une étude approfondie des prix immobiliers du marché local. L'expert évaluateur procède à une recherche de transactions immobilières portant sur des biens immobiliers vendus en VEFA dans le secteur proche. L'expert immobilier réalise aussi une analyse de l'offre et de la demande au moment de la transaction ainsi que la tendance prévisible de celle-ci à court-terme. Enfin, il étudie la localisation du terrain et son environnement (résidentiel, tertiaire, mixte), la présence d'infrastructures et d'équipements publics, la desserte routière et par les transports en communs qui constituent des facteurs déterminants de la valeur de sortie. 

3 - Déterminer les coûts de l'opération

Une fois le chiffre d'affaires prévisionnel déterminé, l'étape suivante consiste à déterminer les charges de l'opération. Il convient de calculer l'ensemble des coûts grevant l'opération. Toutes les dépenses de l'opération doivent être estimées le plus justement possible, y compris les coût de transformation pour rendre le terrain constructible (dépollution, sondages etc...). 

Les principaux postes de dépenses qui seront examinés sont les coûts suivants : 

• Coûts de construction et de démolition.
• Coûts de viabilisation.
• Indemnité d'éviction. 
• Frais généraux de la structure.
• Frais financiers. 
• Frais de notaires et d’études. 
• Frais de commercialisation. 
• Taxes et impôts divers. 
• Assurances. 
• Imprévus. 

Le coût de construction est apprécié en fonction de la région où est situé le terrain et dépendra des caractéristiques intrinsèques de celui-ci : sa configuration, son relief, le type de sol et de sous-sol, les équipements et l'encombrement. 

La configuration du terrain, la profondeur, la façade sur rue et les accès seront déterminants pour la construction du futur bâtiment. Le relief du terrain peut entraîner des surcoûts de construction importants qui pèseront sur la valeur vénale. Le sous-sol doit être étudié sous plusieurs aspects : est-il capable d’accueillir des constructions (terrains incompressibles ou non ; carrières, mines) ? Il faut également être vigilant à la pollution qui suppose également des coûts supplémentaires importants. Les éléments d’équipement du terrain tels que : une voirie adaptée, des réseaux d’alimentation en eau, en électricité, l'assainissement. L’encombrement du terrain peut entraîner des coûts de démolition qu'il faut dès lors prendre en considération. 

4 - Déduction de la marge

La Charte de l'Expertise précise que "le bilan promoteur comporte un poste marge, destiné à rémunérer le risque ou à viser un bénéficie cible pour l'opérateur". Il s'agit de la plus-value que le promoteur espère en réalisant l'opération de construction.

La marge nette, qui doit s’élever à un minimum de 5 % pour rémunérer les capitaux propres correspond à la rémunération du promoteur. Elle consiste en un pourcentage du chiffre d'affaires. Elle est généralement compris entre 7 et 10% du chiffre d'affaires. 

Une fois ces postes déduits, le montant restant est consacré à l’acquisition du terrain. Lors d’une situation de concurrence élevée entre opérateurs sur un même terrain, les opérateurs sont obligés de surenchérir sur le prix du terrain, qui, de ce fait, atteint sa valeur maximale.

L'expert immobilier chargé de l'évaluation d'un terrain à bâtir recoupera son estimation par le bilan promoteur, par prudence et pour la finesse de son analyse, avec une méthode par comparaison. 

En l’absence de tout avant projet, l'expert en estimation établi la constructibilité dans chaque hypothèse sur la base des ratios usuels et du marché. 

Conclusion

La méthode du compte à rebours ou bilan promoteur est une méthode d'évaluation immobilière pertinente dans le cas d'un terrain constructible ou d'un immeuble avec modification des droits à construire. 

L'évaluateur sera particulièrement précis sur les sources d'information, la définition des différents postes de charges. 

RÉDIGÉ PAR

Antonin Zdrzalik, Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA, membre de la CEIF.

Antonin est le fondateur du cabinet d'expertise immobilière Imovalio et responsable du contenu éditorial.