Le terme d'expertise immobilière est souvent utilisé pour désigner l'évaluation d'une maison, d'un appartement, d'un immeuble ou d'un droit immobilier. Pourtant, toute estimation immobilière ne constitue pas nécessairement une expertise au sens professionnel du terme.
L'expertise immobilière correspond à une mission encadrée, réalisée par un expert immobilier indépendant dont l'objectif est de déterminer la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier. Elle aboutit à un rapport écrit dans lequel l’expert expose sa mission, les informations examinées, les méthodes retenues et les éléments qui justifient sa conclusion.
Pour comprendre précisément ce qu’est une expertise immobilière, nous allons l’aborder sous trois angles : sa définition, les principes professionnels qui l’encadrent et le vocabulaire employé dans un rapport d’expertise.
Vous envisagez de faire évaluer un bien ? Découvrez le déroulement de notre mission d'expertise immobilière, les situations dans lesquelles elle est nécessaire, les étapes de la mission et le contenu du rapport remis au client.
Définition de l'expertise immobilière
Que signifie « expertise immobilière » ?
L'expertise immobilière, également appelée « expertise en évaluation immobilière » est une mission professionnelle qui consiste à déterminer la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier à une date donnée, dans un contexte et pour une finalité précisément définis.
L'expert analyse les facteurs juridiques, techniques, économiques, fiscaux et locatifs susceptibles d'influencer cette valeur. Il rédige son rapport après analyse de toutes les pièces communiquées par le client.
Il étudie également le marché auquel appartient le bien et applique une ou plusieurs méthodes d’évaluation adaptées
La mission d'expertise immobilière implique plusieurs études qui vont permettre à l'expert en estimation immobilière de déterminer la valeur du bien en tenant compte de tous les éléments susceptibles d'avoir un impact sur la valeur, comme par exemple (à titre non exhaustif) : la situation et l'environnement, le mode détention, de gestion, la situation locative, les servitudes, la qualité de la construction...
Quel est le but d'une expertise immobilière ?
Le but d'une expertise est de fournir une valeur expliquée et argumentée. Il ne s'agit pas uniquement d'annoncer un prix, mais de montrer comment cette valeur a été déterminée. L'expert va estimer la valeur réelle d'un bien ou d'un droit immobilier de manière fiable, indépendante et argumentée en ayant recours à des méthodes d'estimation et à des techniques adaptées en fonction de la typologie de bien à évaluer.
L'objet de l'estimation peut être d'évaluer la valeur vénale, la valeur locative, une indemnité d'éviction ou d'expropriation, un fonds de commerce, un droit au bail, une partie commune d'un immeuble en copropriété.
La finalité de l'expertise immobilière est donc d'estimer au plus juste, dans un rapport détaillé, après une visite du bien et une étude approfondie de tous les facteurs qui déterminent la valeur du bien et à retranscrire tous ces éléments dans un rapport. L'étude des critères susceptibles d'entraîner une décote de la valeur du bien permettra notamment de réaliser une bonne estimation.
Expertise, estimation et avis de valeur
Un avis de valeur consiste à apprécier une fourchette de valeur dans laquelle un bien immobilier peut être vendu compte tenu de l'état du marché dans un secteur donné. Les avis de valeur sont le plus souvent réalisés par une agence immobilière qui ne facture pas cette prestation en plus des frais d'agence.
L'avis de valeur ne démontre pas de manière argumentée et détaillée la valeur vénale ou locative d'un bien. Il s'agit d'un document très synthétique parfois d'une seule page.
L'expert en évaluation immobilière réalise l'expertise uniquement après avoir conclu un contrat d'expertise définissant la cadre, les termes et les conditions de mise en oeuvre de la mission d'évaluation immobilière.
Seul un expert immobilier est apte à apprécier correctement les principaux facteurs qui déterminent cette valeur. Pour une évaluation de votre propriété dans un rapport détaillé et argumenté, contactez-nous.
Les principes de l’expertise immobilière
Indépendance
L’expert doit conserver son indépendance à l’égard des personnes concernées par la valeur. Il ne doit pas avoir de liens avec le donneur d'ordres, le bien ou tout autre personne qui serait de nature à influencer son jugement.
Impartialité
Il doit analyser aussi bien les éléments favorables au bien que les facteurs de décote. Son analyse est neutre et objective, elle s'appuye sur des éléments tangibles et vérifiables.
Compétence
Il doit maîtriser les méthodes d’évaluation, le marché et les principaux éléments juridiques et techniques.
Confidentialité
Les informations et documents transmis doivent rester protégés dans le cadre de la mission.
Transparence
Le rapport doit permettre de comprendre les hypothèses, les méthodes, les limites et le raisonnement de l’expert.
Référentiels professionnels
Il respecte les référentiels de l'expertise notamment : la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière.
Le vocabulaire de l'expertise immobilière
Le bien et le droit immobilier
Une expertise peut porter sur un bien immobilier (un immeuble, une boutique, un local d'activités, un hôtel, une cellule commerciale) mais elle peut également porter sur un droit : droit au bail, indemnité d'éviction, indemnité d'expropriation, droit de surélever, droits à construire.
La valeur vénale
La valeur vénale est définit comme la somme d'argent estimée contre laquelle un bien pourrait être échangé à la date d'évaluation, entre un acquéreur et un vendeur consentants, dans des conditions normales de marché.
La valeur locative
La valeur locative de marché correspond au montant auquel un bien pourrait raisonnablement être loué à la date de l’évaluation, compte tenu de ses caractéristiques et de l’état du marché locatif
Les diligences
Les diligences désignent les recherches, vérifications, analyses et opérations que l’expert accomplit pour mener sa mission.
L'hypothèse d'expertise
Une hypothèse est une situation considérée comme vraie pour les besoins de l’évaluation. Elle doit être clairement identifiée dans le rapport lorsqu’elle influence la valeur.
La réserve
Une réserve est un paragraphe dans le rapport d'expertise qui permet de signaler une limite, une incertitude ou l'absence d'information susceptible d'avoir une incidence sur l'évaluation et les conclusions de l'expert.
Les méthodes d'évaluation
L’expert sélectionne les méthodes adaptées à la nature du bien, à son occupation, à la finalité de la mission et aux données disponibles. Les principales approches reposent sur la comparaison avec le marché, le revenu ou la constructibilité.
Pour comprendre comment l'expert-évaluateur les utilise et les met en oeuvre dans notre guide sur les méthodes d'estimation immobilière.
Le rapport d'expertise
Le rapport d'expertise est un document d'environ 30 à 50 pages selon la complexité du bien ou de l'ensemble immobilier comprenant l'étude complète de tous les facteurs susceptibles d'avoir un impact sur la valeur du bien.
L'expertise amiable
Une expertise dite amiable est demandée par une partie, une personne dans un cadre non contentieux.
L'expertise judiciaire
L'expertise est dite « judiciaire » lorsqu'elle est confiée par un magistrat à un expert inscrit sur la liste d'une Cour d'appel.
Que retenir de l'expertise immobilière ?
Une expertise immobilière permet de mettre en place une stratégie pour votre bien immobilier. L'intérêt de ce rapport complet est donc de justifier la valeur de l'immobilier auprès d'une autorité dans un cadre judiciaire ou de négocier dans un cadre amiable avec des tiers (acquéreurs, vendeurs).
Seule un rapport d'expertise détaillé permet de prendre les bonnes décisions d'acquérir ou de vendre et d'anticiper les variations des prix de l'immobilier. Contactez-nous maintenant pour évaluer et maîtriser votre projet immobilier.
RÉDIGÉ PAR
Antonin Zdrzalik
Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA, membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF). Antonin est le fondateur du cabinet d'expertise immobilière Imovalio et responsable du contenu éditorial.