Vous avez un projet immobilier et vous avez besoin d'une expertise immobilière pour connaître la juste valeur d'un bien immobilier ? 

Faire expertiser un bien ou droit immobilier est utile dans de nombreux cas :

• achat ou vente d'un bien immobilier,
• une succession ou une donation,
• une déclaration d'impôt (IFI) pour l'administration fiscale,
• le financement de l'acquéreur,
• l'enregistrement de la valeur comptable d'un immeuble ou d'un terrain,
• un contexte contentieux ou pré-contentieux,
• la gestion de votre patrimoine immobilier.

Contrairement à un simple avis de valeur, la rédaction d'un rapport d'expertise consiste à estimer la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier en tenant compte de facteurs juridiques, techniques et économiques qui se traduit par une étude détaillée et argumentée. 

Les honoraires de l'expert en évaluation immobilière sont libres et c'est pour cela que la détermination du tarif d'une expertise immobilière reste opaque et complexe pour beaucoup. 

Dans la suite de cet article, nous allons passer en revue tous les critères pour comprendre comment est calculé le prix d'un rapport d'expertise immobilière. 

Les tarifs actuels d'une expertise immobilière

Les honoraires de l'expert en estimation immobilière sont déterminés en fonction de l'importance du bien qui fait l'objet de l'estimation immobilière et de sa complexité ainsi que des diligences à réaliser. 

L'expert évaluateur ne doit jamais accepter un niveau d'honoraires susceptible de remettre en cause la qualité de son travail ou de ses prestations. C'est la raison pour laquelle il faut être très vigilant aux estimations gratuites ou à des tarifs inférieurs à 200 €.

Pour une expertise simple, effectuée par un expert immobilier agréé, il faut compter entre 1 200 et 2 500 €, tandis que pour une expertise immobilière très détaillée, les tarifs commencent à 3 000 € et peuvent grimper jusqu'à 5 000 €, selon la complexité et la surface des biens immobiliers.

Si vous faites appel à un expert qui n'est pas agréé, les tarifs vont être plus abordables, mais la qualité et la rapidité d'exécution ne seront peut-être pas les mêmes.

Pour une expertise judiciaire, le montant de la consignation est généralement d'environ 3 000 €.

Comment est calculé le tarif d'une expertise immobilière ?

Le prix d'une expertise immobilière est déterminé en fonction du temps passé. Le tarif horaire s'établit entre 100 et 250 € selon l'expérience, les qualifications et les certifications du professionnel.

1 - Le coût de l'expertise dépend de la complexité du bien à évaluer

Le tarif d'une expertise immobilière dépend de plusieurs critères très concrets en fonction du bien à expertiser et du nombre d'heures qui sont nécessaires à l'expert immobilier pour bien évaluer.

Le type de bien impact directement la complexité du rapport d'expertise et le temps de travail nécessaire à l'expert évaluateur pour déterminer la valeur. C'est donc le premier critère pour déterminer le prix d'une expertise immobilière.

• L'expertise d'une maison ou d'un appartement, sauf cas particulier de bien atypique, n'implique pas de recherches particulières, les prix immobiliers des logements et les transactions sont assez nombreuses et accessibles.
• L'expertise d'un terrain à bâtir implique une étude du projet de construction plus longue et complexe que l'évaluation d'un immeuble bâti.
• Pour l'expertise d'un local commercial, que ce soit la valeur vénale ou la valeur locative, il est nécessaire de faire une étude de marché approfondie et des recherches de transactions comparables, éventuellement une étude auprès des commercialisateurs locaux.
• Pour l'évaluation de la valeur vénale d'un immeuble de bureaux le rapport d'expertise immobilière est plus complexe et plus long. Il comprend une étude de marché approfondie et une étude auprès des commercialisateurs locaux.
• Pour une expropriation et la valorisation du tréfonds par la méthode Guillermain et Demanche de façon dégressive, l'évaluation est complexe et nécessite une étude approfondie.

2 - L'analyse du marché immobilier et la recherche de données

L'étude du marché immobilier et la quantité de données à analyser (transactions immobilières), constitue également un facteur déterminant pour fixer le prix d'un rapport d'expertise.

L'étude du marché local et des transactions immobilières est un élément central du travail de l'expert immobilier pour estimer le prix du marché et déterminer la valeur vénale.

Cette étude, plus ou moins longue et complexe selon le type de bien à expertiser vous permet de comprendre le marché sur lequel est positionné le bien et de connaître la valeur de marché de votre bien immobilier.

Les références de transactions immobilières servent à démontrer la valeur réelle du bien et l'expert diligent commentera la relation entre ces transactions et le bien estimé.

3 - Comment est calculé le prix d'une expertise immobilière en fonction de la localisation du bien ?

La localisation du bien immobilier à expertiser est un critère déterminant du prix qui va conditionner le temps de déplacement de l'expert en évaluation immobilière pour se rendre sur place au moment de la visite du bien à expertiser. 

Contrairement à une estimation gratuite qui est réalisée sans visite, une expertise immobilière implique une visite la plus détaillée possible du bien, que ce soit pour l'évaluation de la valeur vénale, de la valeur locative, ou encore pour calculer un préjudice. 

En effet, le temps passé par l'expert évaluateur en déplacement pour la visite du bien est inclus dans le tarif de l'expertise immobilière. Le montant des honoraires, frais et débours de l'expert doit figurer dans le contrat d'expertise. 

En fonction du type de bien, par exemple une maison avec plusieurs hectares de terrain, le temps passé par l'expert immobilier pour visiter l'intégralité du foncier impactera grandement le prix de la prestation. 

4 - Les conditions d'intervention et de délai

Selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière : "Le délai de remise des conclusions de l'expert peut-être exprimé dans le contrat d'expertise soit sous forme d'une date limite, soit sous forme d'une durée décomptée à partir de la réalisation de certaines conditions, notamment l'obtention des éléments d'information requis, la possibilité de visite des biens et le versement d'une provision".  

Dans le cas d'un délai d'intervention très court (3 à 4 jours ouvrés), le prix de l'expertise immobilière peut être supérieur à celui qui serait demandé pour un délai d'intervention "classique" (environ 10 jours ouvrés). 

Combien coûte un avis de valeur ?

Un avis de valeur est un document dont la rédaction est plus synthétique que celle d'un rapport d'expertise. Le document représente généralement une dizaine de pages.

• L'étude de la situation géographique est plus succinte.
• L'analyse de la situation juridique et de l'occupation est également plus succinte.

Si vous n'avez pas besoin d'un rapport détaillé, notamment si il n'y a pas de contentieux l'avis de valeur est la bonne solution.

Pour un avis de valeur, il faut compter entre 600 et 1 200 €, selon la complexité du bien à évaluer et le type de valeur à évaluer.

En résumé 

Le prix d'une expertise immobilière dépend de plusieurs facteurs dont les principaux sont : 

• Le type de bien à expertiser et la dimension du bien. 
• La localisation du bien immobilier et le temps de trajet pour l'expert immobilier. 
• Les conditions d'intervention et le délai que vous demandez pour la réalisation de la mission d'expertise. 

Imovalio - Des honoraires transparents

Chez Imovalio, nous faisons tout pour que le montant de nos honoraires soit le plus juste et le plus transparent possible. Vous recevez un devis détaillé expliquant précisémment le temps nécessaire à l'expert pour l'expertise de votre bien. Si le devis vous convient, vous recevez un contrat d'expertise qui est le document qui définit le cadre et le prix de l'expertise immobilière. 

Votre expert immobilier se tient à votre disposition pour toute question, n'hésitez pas à nous contacter. 

L'AUTEUR

Antonin Zdrzalik

Expert près les Cours administratives d'appel de Paris et de Versailles

Chartered Surveyor MRICS - Recognised European Valuer REV