Une estimation juste grâce à une expertise valeur vénale

La valeur vénale correspond à la valeur de marché d'un bien immobilier. L'expertise de la valeur vénale correspond donc à un prix réaliste après une analyse poussée des conditions de marché, notamment du volume de l'offre, de demande et comportement des acteurs.

Selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, il s'agit de : « la somme d'argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l'évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression ».

Selon la Cour de cassation (Com. 23 oct. 1984, n°83-12.568), « la valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation [...] et compte tenu des clauses de l'acte de vente ».

Selon la Direction générale des impôts (guide de l'évaluation des biens), « la valeur vénale d'un bien correspond à sa valeur marchande, c'est-à-dire au prix auquel ce bien pourrait être vendu ou acheté. Évaluer un bien quel qu'il soit consiste donc à supputer la plus forte probabilité de prix auquel il pourrait se vendre s'il était mis sur le marché dans des conditions normales d'offre et de demande ».

Le rapport d'expertise implique une analyse détaillée des facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur de votre bien immobilier.

Le rapport d'expertise valeur vénale comprend : la description de la mission, la situation géographique, la description du bien, la surface du bien, la situation au regard de l'urbanisme, l'appréciation qualitative, l'étude de marché, l'évaluation, les conclusions et les annexes. Il comprend un reportage photographique incluant les photos réalisées lors de la visite.

Chaque bien immobilier possède des caractéristiques propres. La mission de l'expert en évaluation immobilière implique une analyse avec finesse des particularités du bien immobilier. Le rapport s'appuie sur l'exploitation de bases de données construites grâce à nos historiques d'évaluations.

Un rapport d' expertise valeur vénale permet de connaître la valeur d'un bien immobilier, et peut être nécessaire notamment dans les cas suivants (liste non exhaustive) :

• mise en vente d'un bien immobilier,
• partage en cas de divorce ou de séparation,
• vente en viager,
• partage successoral,
• déclaration de succession,
• déclaration fiscale,
• déclaration pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI),
• garantie bancaire pour un prêt hypothécaire, crédit-relais.
• expropriation.

L'expert immobilier visite systématiquement le bien à évaluer. Cette visite lui permet d'analyser l'environnement, l'état du bien et ses caractéristiques intrinsèques pour l'expertise de la valeur vénale. Il constate "in situ" et livre une appréciation qu'il retranscrit dans son rapport d'expertise.

Pour l'estimation, l'expert en évaluation immobilière s'appui sur sa connaissance des prix du marché et sur des transactions immobilières de biens similaires qu'il recherche dans des bases de données internes et externes.

L'expert immobilier doit écarter toute condition particulière ou circonstance spécifique qui serait susceptible d'aboutir à une valeur particulière dite "de convenance".

L'expert immobilier utilise plusieurs méthodes d'évaluation adaptées à chaque type de bien immobilier. La méthode par comparaison est souvent privilégiée dans le cadre de l'estimation d'un bien immobilier résidentiel.

Choisir Imovalio, votre expert immobilier indépendant c'est confier l'évaluation de vos biens à un expert en évaluation immobilière certifié et qualifié. Nous sommes membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Recognised European Valuer (REV) et membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF).