L'expertise immobilière, également connu sous le nom d'expertise en évaluation immobilière est une forme de lecture des marchés immobiliers à partir de normes qui constituent un cadre unique pour toutes les évaluations. L'expertise immobilière est donc un moyen efficace de s'assurer d'une évaluation de la valeur d'un bien immobilier respectant un cadre défini par les normes françaises (la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière), européennes (le BlueBook de TEGoVA) et internationales (Le RedBook de la RICS).  

Quelle que soit la raison pour laquelle vous l'envisagez, faire expertiser un bien immobilier est une tactique incontournable pour votre stratégie immobilière. 

Vous avez besoin de connaître la valeur d'un bien immobilier mais vous vous demandez si il est utile de faire une expertise immobilière, en quoi cela consiste et dans quels cas il faut faire appel à un expert immobilier ?

Découvrez notre guide pour tout savoir au sujet de l'expertise immobilière.

Définition de l'expertise immobilière : comprendre la mission de l'expert

L'expertise immobilière ou aussi : « expertise en évaluation immobilière » consiste à déterminer la juste valeur d'un bien ou d'un droit immobilier, par la rédaction d'un rapport d'expertise dans lequel l'évaluateur analyse les facteurs juridiques, techniques et économiques du bien. Il rédige son rapport après analyse de toutes les pièces communiquées par le client.

La mission d'expertise immobilière implique plusieurs études qui vont permettre à l'expert en estimation immobilière de déterminer la valeur du bien en tenant compte de tous les éléments susceptibles d'avoir un impact sur la valeur, comme par exemple (à titre non exhaustif) : la situation et l'environnement, le mode détention, de gestion, la situation locative, les servitudes, la qualité de la construction...

L'expertise immobilière suppose une visite complète du bien immobilier ou des locaux concernés ainsi que de ses équipements. Lorsque l'expert immobilier ne peut pas accéder à certaines parties du bien, il en fera mention dans son rapport et en tiendra compte dans son appréciation.  

Le but de l'expertise immobilière

L'objectif d'une expertise immobilière, et donc la réponse à la question de savoir qu'est-ce qu'une expertise immobilière, consiste à estimer la valeur réelle d'un bien ou d'un droit immobilier de manière fiable, indépendante et argumentée en ayant recours à des méthodes d'estimation et à des techniques adaptées en fonction de la typologie de bien à évaluer.

L'objet de l'estimation peut être d'évaluer la valeur vénale, la valeur locative, une indemnité d'éviction ou d'expropriation, un fonds de commerce, un droit au bail, une partie commune d'un immeuble en copropriété.

Les méthodes d'évaluation utilisées par un expert sont multiples :

• méthode par comparaison,
• méthodes par le revenu : approche par capitalisation et par actualisation des flux,
• méthodes par le coût de remplacement,
• méthode du bilan promoteur,
• méthodes des ratios professionnels.

La finalité de l'expertise immobilière est donc d'estimer au plus juste, dans un rapport détaillé, après une visite du bien et une étude approfondie de tous les facteurs qui déterminent la valeur du bien et à retranscrire tous ces éléments dans un rapport. L'étude des critères susceptibles d'entraîner une décote de la valeur du bien permettra notamment de réaliser une bonne estimation.

Avantage principal d'une expertise immobilière

Un rapport d'expertise immobilière vous permet de faire les meilleurs choix pour votre patrimoine immobilier en vous appuyant sur un rapport complet d'évaluation du juste prix. Utilisez le rapport d'expertise pour fournir aux tiers une évaluation reconnue par les juridictions et par l'administration fiscale. Vous sécurisez ainsi votre négociation et développez des arguments qui justifient l'estimation de la valeur.

Pour un acquéreur qui souhaite sécuriser son opération immobilière, le rapport d'expertise immobilière lui permettra de déterminer la valeur vénale de manière précise et approfondie en appliquant éventuellement des retraitements spécifiques pour tenir compte des caractéristiques particulières du bien immobilier évalué.

Vous comprenez donc que la valeur d'expertise résulte de l'application de méthodes de calcul et de critères de choix qui sont parfaitement expliqués par l'expert.

En vous appuyant sur l'avis d'un professionnel de l'estimation immobilière, vous pouvez négocier avec des arguments développés par un évaluateur indépendant. Vous recherchez un expert immobilier indépendant pour réaliser l'expertise d'un bien immobilier ? Contactez-nous.

Qui fait une expertise immobilière ? 

L'expertise immobilière est réalisée par un expert en évaluation immobilière, qui est un professionnel de l'immobilier spécialisé dans l'évaluation des biens immobiliers. Il se distingue de l'agent immobilier car il ne réalise aucune transaction.

L'expert-évaluateur doit être indépendant, ce qui implique son intégrité personnelle, son objectivité dans l'évaluation de la valeur. Il peut refuser de réaliser une expertise s'il estime qu'il existe un risque d'atteinte à son impartialité. 

L'expert immobilier indépendant est impartial car il n'exerce aucune activité de transaction immobilière. L'expert doit être membre d'une association professionnelle signataire de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière afin de vous garantir le respect des règles déontologiques et rigueur dans le traitement de votre dossier. 

Les Notaires peuvent parfois réaliser des expertises immobilières. Il s'agit d'une activité traditionnelle du notariat.

Bon à savoir : l'expert immobilier doit disposer d'une assurance responsabilité civile pour son activité. Il doit justifier d'un diplôme de second cycle de l'enseignement supérieur et justifier de trois années continues d'expérience professionnelle. Pensez à demander des justificatifs au professionnel qui vous propose une expertise immobilière.

Quelle différence entre avis de valeur et expertise immobilière ?

Un avis de valeur consiste à apprécier une fourchette de valeur dans laquelle un bien immobilier peut être vendu compte tenu de l'état du marché dans un secteur donné. Les avis de valeur sont le plus souvent réalisés par une agence immobilière qui ne facture pas cette prestation en plus des frais d'agence.

L'avis de valeur ne démontre pas de manière argumentée et détaillée la valeur vénale ou locative d'un bien. Il s'agit d'un document très synthétique parfois d'une seule page.

L'expert en évaluation immobilière réalise l'expertise uniquement après avoir conclu un contrat d'expertise définissant la cadre, les termes et les conditions de mise en oeuvre de la mission d'évaluation immobilière. 

Seul un expert immobilier est apte à apprécier correctement les principaux facteurs qui déterminent cette valeur. Pour une évaluation de votre propriété dans un rapport détaillé et argumenté, contactez-nous.

Une expertise immobilière, dans quels cas ?

Un rapport d'expertise immobilière peut être nécessaire pour l'évaluation de biens immobiliers dans un cadre amiable. Par exemple, pour connaître le prix de marché auquel il est possible de vendre un bien. En cas de privatisation d'une partie commune d'un immeuble en copropriété. Ou encore pour négocier le prix d'un bien lors de l'achat d'une maison ou d'un appartement. 

L'expertise immobilière est également nécessaire en cas de contentieux ou de situation pré-contentieuse. Notamment dans les cas suivants (liste non exhaustive) : 

• Partage en cas de divorce ou de séparation. 
• Partage successoral.
• Déclaration de succession.
• Déclaration fiscale pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). 
• Garantie pour un prêt bancaire ou un crédit relais. 

L'expertise immobilière peut être conduite dans trois cas de figure :

• expertise amiable unilatérale : à la demande d'un client.
• expertise amiable conjointe : à la demande conjointe de deux parties ou plus.
• expertise judiciaire : à la demande d'un magistrat.

Que contient le rapport d'expertise ?

Le rapport d'expertise immobilière contient une analyse des informations et documents concernant le bien immobilier expertisé, une explication des méthodes de calcul, la justification du choix des méthodes, et une démonstration argumentée des critères d'appréciation qui ont conduit à la valeur retenue.

Il existe plusieurs méthodes pour l'évaluation qui sont adaptées et choisies par l'expert en fonction de chaque type de bien immobilier. 

Le rapport d'expertise implique une analyse détaillée des facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur de votre bien immobilier.

Chaque bien immobilier possède des caractéristiques propres. La mission de l'expert en évaluation immobilière implique la rédaction d'un rapport détaillé qui comprend : 

• la description de la mission, 
• la situation géographique, 
• la situation juridique du bien, 
• la situation urbanistique du bien, 
• la description du bien, 
• la situation locative
• l'étude du marché immobilier, 
• l'appréciation qualitative et les éléments de jugement, 
• l'évaluation, 
• les conclusions et les annexes.

Bon à savoir : le rapport d'expertise immobilière doit être différencié des diagnostics immobiliers.

L'importance de l'étude du marché immobilier

L'évaluation de l'expert repose sur une partie indispensable du rapport : l'étude du marché immobilier sur lequel est positionné le bien. Celle-ci sera, selon le secteur immobilier, très détaillée ou plus synthétique. 

Elle doit comprendre des références de transactions immobilières sur le marché de la location et de la vente, portant sur des biens similaires. Elle permet d'estimer un prix du marché pour votre bien immobilier. 

Les commentaires des ventes immobilières qui sont retenues en référence vous permet de disposer d'un argumentaire et d'une explication de la détermination de la valeur. Il s'agit donc d'un point essentiel du rapport. Nous vous recommandons de vérifier lors du choix de l'expert immobilier le niveau de précision avec lequel cette partie est réalisée.

Les bonnes pratiques pour l'expertise immobilière

Enfin, impossible de répondre à la question « qu'est-ce que l'expertise immobilière ? » sans évoquer la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière adoptée en janvier 1998. C'est le document qui fixe les méthodes et les diligences que doivent accomplir les experts dans le cadre de leur mission. 

La Charte de l'Expertise précise notamment les conditions générales d'exercice de l'expertise en matière d'éthique professionnelle. Faire appel à un expert immobilier membre d'une association signataire de la Charte est une garantie de qualité.

La Charte précise également le rôle de l'expert qui est de remplir la mission qui lui est confiée et doit accomplir ses tâches en toute impartialité.

Que retenir de l'expertise immobilière ?

Une expertise immobilière permet de mettre en place une stratégie pour votre bien immobilier. L'intérêt de ce rapport complet est donc de justifier la valeur de l'immobilier auprès d'une autorité dans un cadre judiciaire ou de négocier dans un cadre amiable avec des tiers (acquéreurs, vendeurs).

Seule un rapport d'expertise détaillé permet de prendre les bonnes décisions d'acquérir ou de vendre et d'anticiper les variations des prix de l'immobilier. Contactez-nous maintenant pour évaluer et maîtriser votre projet immobilier.

RÉDIGÉ PAR

Antonin Zdrzalik

Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA, membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF). Antonin est le fondateur du cabinet d'expertise immobilière Imovalio et responsable du contenu éditorial.