Évaluation de la Valeur locative

La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué.

La Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière donne la définition de la valeur locative d'un bien : il s'agit de "la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de bail".

La valeur locative d'un bien résulte donc de la confrontation de l'offre et de la demande. La valeur locative de marché est exprimée hors taxes ou TVA et hors charges locatives refacturées au preneur.

La première méthode est la méthode par comparaison ou méthode comparative. Cette méthode repose sur la recherche d'informations sur des transactions récentes pour des biens de nature comparable situés dans un secteur géographique proche. Elle repose donc sur une unité de lieu, de temps et de bien qui peut s’avérer parfois difficile à mettre en place avec certitude. Il appartient à l’évaluateur d’effectuer toutes les pondérations ou corrections nécessaires pour rendre les termes comparatifs pertinents.

Les valeurs locatives peuvent varier très sensiblement, non seulement en fonction de la configuration, la surface, mais aussi selon le linéaire de vitrine, le type d’activité, etc. Ces éléments ne permettent pas d’avoir une information complète et transparente, ce qui contraint à la prudence en matière de références comparatives.

La seconde méthode estimative de la valeur locative est l'approche par les ratios professionnels. Cette méthode consiste à déterminer le loyer admissible pour un locataire en fonction du chiffre d'affaires qu'il réalise dans les locaux qu'il loue.

Pour les boutiques, on distingue plusieurs types de valeurs locatives : la valeur locative de marché, la valeur locative de renouvellement, la valeur locative administrative ou valeur locative cadastrale.

En principe, le loyer d'un bail commercial qui fait l'objet d'un renouvellement est plafonné (il ne peut varier au-delà de la variation d'un indice de référence). Il existe néanmoins plusieurs exceptions prévues à l'article L.145-34 du code de commerce qui permettent de "déplafonner" le loyer du bail renouvelé et ainsi de le fixer à la valeur locative de marché.

La valeur locative d'un bien est déterminée après une analyse des caractéristiques juridiques et techniques du bien immobilier. Puis votre expert immobilier Imovalio réalise une recherche d'informations sur les transactions locatives récentes pour des biens de nature comparable situés dans un secteur géographique proche.