Évaluation du Droit au bail par un expert certifié

Le droit au bail est le prix moyen qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.

Selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, il s'agit de : « la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d'un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché ».

La Cour d'appel de Paris dans une décision du 5 juillet 2017 (n°15/16820) a précisé que le droit au bail est « le capital correspondant à l'intérêt d'être situé à un emplacement donné pour exercer une activité donnée moyennant un loyer donné ».

Bon à savoir : il ne faut pas confondre le droit au bail avec le pas de porte, qui est versé au Bailleur.

L'évaluation du droit au bail est nécessaire en cas de refus de renouvellement du Bailleur d'un bail commercial. En effet, ce dernier doit indemniser le locataire de la valeur du fonds de commerce qui doit être au moins égale à celle du droit au bail, laquelle constitue un plancher. Il s'agit d'une jurisprudence constante depuis un arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 1980.

Une évaluation de droit au bail est également essentielle pour l'enregistrement de la valeur comptable, avant un achat ou une cession de droit au bail. L'évaluation par un expert indépendant permettra de mieux aborder la négociation.

L'évaluation du droit au bail nécessite de prendre en compte différents critères de valorisation.

La qualité de l'emplacement du local commercial du point de vue de la commercialité : flux de chalandise, zone de chalandise, analyse de l'implantation des enseignes nationales.

Les conditions d'occupation doivent également être étudiées. L'expert-évaluateur va réaliser une analyse détaillée des clauses et conditions du bail commercial en cours. Il sera notamment très attentif au niveau du loyer par rapport au niveau de la valeur locative de marché. Mais également aux clauses fondamentales du bail commercial : destination, durée, accession, préavis, possibilités de sous-location et de cession.

L'évaluation du droit au bail nécessite de prendre en compte différents critères de valorisation.

La qualité de l'emplacement du local commercial du point de vue de la commercialité : flux de chalandise, zone de chalandise, analyse de l'implantation des enseignes nationales.

L'emplacement est le premier élément déterminant pour la valeur du droit au bail, car il entraîne une conséquence directe sur l'activité. La qualité de l'emplacement devra donc être analysée de manière particulièrement fine et précise en fonction du quartier, de la rue, du numéro et de l'attractivité que représente ou non cet emplacement.

Les conditions d'occupation doivent également être étudiées. L'expert-évaluateur va réaliser une analyse détaillée des clauses et conditions du bail commercial en cours. Il sera notamment très attentif au niveau du loyer par rapport au niveau de la valeur locative de marché. Mais également aux clauses fondamentales du bail commercial : destination, durée, accession, préavis, possibilités de sous-location et de cession.

La destination des locaux sera également étudiée. « La nature et gamme des commerces autorisés dans les locaux » selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, constitue le deuxième élément d'appréciation essentiel pour l'évaluation du droit au bail. Une destination large étant appréciée comme un facteur de majoration, tandis qu'une destination très restrictive sera appréciée comme un facteur de minoration. En cas de refus de renouvellement, l'indemnité d'éviction ne peut s'apprécier qu'au titre de l'activité autorisée.

Le troisième élément d'appréciation est le niveau du loyer. « La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail » selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.

La Charte de l'Expertise ajoute : « La valeur du droit au bail croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail ».

L'estimation du droit au bail est donc complexe et prend en compte une multitude de facteurs. C'est pourquoi l'évaluation du droit au bail doit souvent être réalisée par un expert immobilier.

La méthode la plus utilisée est celle dite du différentiel ou de l'économie de loyer. Il s'agit de calculer la différence, sur un an, entre le loyer libre de marché des locaux objet de l'éviction et le loyer théorique de renouvellement, qui sera ensuite capitalisée. Cette capitalisation peut être réalisée de différentes façons. La plus utilisée consiste à multiplier la différence de loyer par un coefficient de commercialité.