• Rapport d'expertise de droit au bail réalisé par Imovalio

      Évaluation droit au bail

      Exigez une évaluation fiable de la valeur du droit au bail d'un local commercial par un expert en évaluation immobilière

    • Comprendre et analyser tous les paramètres qui déterminent la valeur d'un droit au bail

      L'estimation de la valeur d'un droit au bail de locaux à usage de boutique est délicate en raison de la difficulté à cerner la demande éventuelle et à connaître l'état du marché immobilier et des dernières transactions comparables.

    • Localisation du local commercial

       

      Emplacement et environnement

      L'évaluation du droit au bail nécessite une analyse approfondie de la commercialité du local commercial, de la zone de chalandise et du flux de chalandise afin de déterminer l'attractivité de l'emplacement. Notre expert-évaluateur analyse une multitude de facteurs : nombre de locaux commerciaux dans le secteur, taux d'enseignes nationales, activités présentes en majorité, évolution économique et commerciale du secteur...

       

      Configuration des locaux et surface

      Nous analysons la configuration plus ou moins rationnelle des locaux et leur capacité à permettre l'exercice d'une activité commerciale de vente attractive pour la clientèle. L'évaluateur réalise une analyse des surfaces qui le conduit à appliquer une pondération des surfaces conformément à la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.

       

      Conditions juridiques et financières

      Nos experts immobiliers sont particulièrement vigilants et compétents pour l'analyse des clauses juridiques du bail commercial. Le rapport d'expertise comprend une étude complète : durée, destination, loyer, assurances, charges, conditions de cession du droit au bail et toutes les clauses particulière pouvant avoir une incidence sur la valeur du droit au bail.

    • Des questions sur l'évaluation du droit au bail ?

      Vous vous demandez pourquoi faire une expertise du droit au bail d'un local commercial ?
      Découvrez notre guide pour tout savoir au sujet de l'estimation du droit au bail !

    • Qu'est-ce que le droit au bail ?

      Le droit au bail est le prix moyen qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.
       
      Selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, il s'agit de : "la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d'un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché".
       
      La Cour d'appel de Paris dans une décision du 5 juillet 2017 (n°15/16820) a précisé que le droit au bail est "le capital correspondant à l'intérêt d'être situé à un emplacement donné pour exercer une activité donnée moyennant un loyer donné".
       
      Bon à savoir : il ne faut pas confondre le droit au bail avec le pas de porte, qui est versé au Bailleur.

    • Comment l'expert immobilier réalise l'évaluation du droit au bail ?

      L'évaluation du droit au bail est complexe et s'apprécie en fonction de différents critères d'appréciation, parmi lesquels :
      • L'emplacement des locaux et leur environnement.
      • La destination,
      • Le niveau du loyer.
      L'emplacement est le premier élément déterminant pour la valeur du droit au bail, car il entraîne une conséquence directe sur l'activité. La qualité de l'emplacement devra donc être analysée de manière particulièrement fine et précise en fonction du quartier, de la rue, du numéro et de l'attractivité que représente ou non cet emplacement.
      La destination des locaux sera également étudiée. "La nature et gamme des commerces autorisés dans les locaux" selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, constitue le deuxième élément d'appréciation essentiel pour l'évaluation du droit au bail. Une destination large étant appréciée comme un facteur de majoration, tandis qu'une destination très restrictive sera appréciée comme un facteur de minoration. En cas de refus de renouvellement, l'indemnité d'éviction ne peut s'apprécier qu'au titre de l'activité autorisée.

    • Le niveau du loyer pour l'évaluation du droit au bail

      Le troisième élément d'appréciation est le niveau du loyer. "La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail" selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.
       
      La Charte de l'Expertise ajoute : "La valeur du droit au bail croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail".
       
      L'estimation du droit au bail est donc complexe et prend en compte une multitude de facteurs. C'est pourquoi l'évaluation du droit au bail doit souvent être réalisée par un expert immobilier.

    • Vous avez un projet d'évaluation de droit au bail ?

      Antonin Zdrzalik - Expert immobilier chez Imovalio
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